Diễn đàn hỏi đáp - Chia sẻ kiến thức - Kinh nghiệm - BuaXua.vn Quyền sử dụng đất càng ngày càng không chắc chắn

Hôm nay, 23/05/2018 - 00:24

Múi giờ UTC + 7 Giờ



Nội quy chuyên mục


Cấm đăng bài viết có nội dung vi phạm pháp luật Việt Nam!
Lưu ý: Bài viết sẽ được tự động xóa sau 03 ngày nếu không được cập nhật.



Tạo chủ đề mới Gửi bài trả lời
Gửi bàiĐã gửi: 26/08/2017 - 09:55 
seogirl7979

Ngoại tuyến

Thành viên mới

Thành viên mới

Ngày tham gia: 22/11/2016 - 09:32
Bài viết: 0
Đã cảm ơn: 0 lần
Được cảm ơn: 0 lần
Quy trình tác động giữa 3 đỉnh của tam giác sẽ tạo ra một chu trình mới và ngược lại. Quyền sử dụng đất càng không chắc chắn, thì chất lượng quy hoạch [url='http://diaocalibaba.com.vn/du-an-dat-nen-gia-re/alibaba-an-phuoc-thoa-man-uoc-mo-an-cu.html']alibaba an phước[/url] sử dụng đất kém và dẫn đến giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai thấp, nhu cầu bảo vệ thành quả lao động giảm đi. Phó giám Đốc Savills Hà Nội Trần Như Trung cho rằng: “Tam giác đất đai” được coi là nguyên lý phát triển thị trường BĐS bao gồm mối quan hệ mật thiết giữa ba yếu tố: Mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên một đơn vị đất đai, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai.

Hình ảnh


Theo nguyên lý này, chủ thể chỉ dành nhiều nguồn lực vào việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch cao khi quyền sử dụng đất thuộc họ. Kết quả là hiệu quả và giá trị kinh tế của mảnh đất sẽ tăng cao theo chất lượng. Việc bảo về quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục tăng theo giá trị của mảnh đất.

Chất lượng quy hoạch [url='http://diaocalibaba.vn/du-an/dat-nen/alibaba-an-phuoc-tien-vao-nhu-nuoc.html']alibaba an phước[/url] vì thế thấp nên hầu hết các bản quy hoạch này khi đến tay người chủ cụ thể, người phát triển cuối lại phải cân nhắc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với thị trường hoặc chờ đợi cho đến khi nào thị trường phù hợp với các tiêu chí quy hoạch đã đặt ra. Thực tế cho thấy, đa phần các quy hoạch này đều phải điều chỉnh. Tuy nhiên, ngay cả khi bỏ qua những vấn đề ở khía cạnh thủ tục hành chính, chủ đầu tư cũng không dễ điều chỉnh được các chỉ tiêu quy hoạch.

Chúng ta không thể giải quyết triệt để vấn đề nếu không tôn trọng mối quan hệ mật thiết trong “tam giác đất đai”. Chính vì thế, để thị trường BĐS thoát ra khỏi khủng hoảng, phát triển bền vững và đóng góp cho phát triển đất nước chúng ta cần một chính sách đất đai rõ ràng. Ví như hiện nay, khi giá giảm, sức mua giảm, để có lợi nhuận trong cùng diện tích xây dựng, DN phải tăng căn hộ. Nhưng việc tăng dân số lại phụ thuộc vào diện tích giao thông, trường học cần đáp ứng… những nội dung không dễ gì giải quyết trong phạm vi của một dự án.

Soi vào thực trạng thị trường BĐS Việt Nam hiện nay cho thấy, người dân sống trên khu dự án và nhà phát triển dự án có vai trò khá mờ nhạt trong quá trình xây dựng dự án. Vì theo quy trình, quy hoạch thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước, sau đó dự án tiếp tục được chuyển đến các chủ đầu tư quan tâm chuẩn bị chi tiết, cuối cùng mới đến người phát triển dự án cuối cùng.

Một trong những ngưỡng cản liên quan đến quy hoạch hiện nay đó chính là chi phí xây dựng quy hoạch theo đơn giá Nhà nước cách biệt so với thực tế. Nếu đơn giá xây dựng quy hoạch, chi phí xây dựng được cho vào khoảng 5.000 đồng/m2, thì chi phí thực tế thị trường (đơn giá các công ty tư vấn BĐS) lại cần khoảng 70.000 – 150.000 đồng/m2 chỉ riêng cho việc xây dựng ý tưởng phát triển và thẩm định tính khả thi từ khía cạnh tài chính sao cho việc sử dụng đất có hiệu quả nhất và tốt nhất.

Ngoài những vấn đề liên quan đến quy hoạch, giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai cũng là một trong những yếu tố thuộc nguyên lý “tam giác đất đai” có sức ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất. Ai cũng hiểu giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai là do các hoạt động kinh tế - xã hội trên mảnh đất đó mang lại. Tuy nhiên nếu giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai không được định giá cao thì nguồn thu từ đất đai trước mắt sẽ thấp, dẫn đến không thể phát triển được cơ sở hạ tầng cho các mục tiêu kinh tế - xã hội khác. Trong khi đó ở khía cạnh thị trường, việc định giá này dẫn đến chi phí để phát triển trên một đơn vị đất đai trở nên quá cao, giá thành sản phẩm tăng, kỳ vọng lợi nhuận cũng tăng và kết quả giá bán sản phẩm vượt quá khả năng của đại bộ phận dân chúng.

Tương tự về cơ cấu diện tích dành cho văn phòng, bán lẻ, căn hộ hay khách sạn trong một dự án BĐS. Gần đây có nhiều yêu cầu chuyển đổi diện tích từ văn phòng sang cho căn hộ, nhưng điều gì sẽ xảy ra khi chuyển đổi xong thị trường văn phòng lại sốt nóng trở lại. Nếu không điều chỉnh, tính khả thi dự án thấp, thì dự án không thể triển khai. Nhiều quy hoạch treo có nguồn gốc từ vấn đề này.

Chúng ta không thể giải quyết triệt để vấn đề nêu trên nếu không tôn trọng mối quan hệ mật thiết trong “tam giác đất đai”. Chính vì thế, để thị trường BĐS thoát ra khỏi khủng hoảng, phát triển bền vững và đóng góp cho phát triển đất nước chúng ta cần một chính sách đất đai rõ ràng, đề cập được mối quan hệ giữa ba yếu tố nêu trên. “Việc lúng túng trong chỉnh sửa luật đất đai hiện hành phản ánh chúng ta chưa có một chính sách đất đai cụ thể cho giai đoạn phát triển đất nước trong giai đoạn tiếp theo, hay cụ thể hơn cho lĩnh vực BĐS”, Phó giám Đốc Savills Hà Nội Trần Như Trung nhấn mạnh.

Cách đây 3 năm, một doanh nghiệp đã phá căn nhà cũ diện tích hơn 100m2 mặt một tuyến phố mới mở để đầu tư xây dựng tòa nhà 7 tầng, dành một phần cho thuê làm văn phòng. Tòa nhà có cả hầm để xe, thang máy, hệ thống điều hòa nhiệt độ tổng… với tổng số tiền đầu tư hơn chục tỷ đồng. Quả thật, nếu ở thời điểm cách đây 3-4 năm, quyết định đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê là chính xác vì số DN thành lập mới tăng rất nhanh, trong khi nhu cầu mở rộng văn phòng của các DN cũ cũng lớn.

Bản thân công ty này đã nhiều năm phải đi thuê văn phòng. Nhưng, dự án văn phòng cho thuê không "thuận buồm xuôi gió". Khi tòa nhà hoàn thành cũng là lúc kinh tế khủng hoảng, DN, nhất là DN vừa và nhỏ điêu đứng, phá sản; thị trường bất động sản (BĐS) "đóng băng" nên văn phòng cũng chỉ cho thuê được 6 tháng thì DN trả lại, với lý do tiết kiệm, giảm chi phí. Từ đó đến nay, văn phòng ở trong tình trạng bỏ không.

Báo cáo của các công ty tư vấn, quản lý BĐS đều có chung nhận định, kinh tế suy thoái kéo dài là trở ngại cho sự phục hồi của các DN, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cầu thị trường văn phòng. Điều đó có nghĩa là phân khúc thị trường văn phòng cho thuê phụ thuộc vào sự phục hồi của DN. Nhưng bao giờ DN phục hồi, phát triển vẫn là câu hỏi bỏ ngỏ.

Đây không phải là trường hợp cá biệt. Không khó để gặp những tòa nhà văn phòng trống, với băng rôn quảng cáo "văn phòng cho thuê" treo trước cửa ở bất kỳ một tuyến phố nào đó trong nội thành. Thậm chí, cả những tòa nhà văn phòng lớn hoạt động hàng chục năm nay cũng rơi vào tình trạng khách thuê lần lượt "ra đi" mà không hẹn ngày trở lại. Lãnh đạo một DN có tòa nhà văn phòng cho thuê than thở, chúng tôi đã phải kêu gọi cán bộ, nhân viên tiếp thị và sẵn sàng thưởng tỷ lệ phần trăm cao nếu tìm được khách thuê. Theo báo cáo thị trường của các công ty tư vấn, quản lý BĐS, thời gian qua giá văn phòng cho thuê giảm mạnh, bình quân 7% ở tất cả các hạng. Trong đó, văn phòng hạng C giảm cả công suất thuê và giá thuê.


Đầu trang
 Xem thông tin cá nhân  
 
Hiển thị những bài viết cách đây:  Sắp xếp theo  
Tạo chủ đề mới Gửi bài trả lời
 Bạn đang xem trang 1 / 1 trang [ 1 bài viết ] 

Các chủ đề liên quan


Múi giờ UTC + 7 Giờ


Bạn không thể tạo chủ đề mới trong chuyên mục này.
Bạn không thể trả lời bài viết trong chuyên mục này.
Bạn không thể sửa những bài viết của mình trong chuyên mục này.
Bạn không thể xoá những bài viết của mình trong chuyên mục này.
Bạn không thể gửi tập tin đính kèm trong chuyên mục này.

Chuyển đến:  
cron